Иснтрукция по заполнению предварительного ДКП квартиры

pdkp Все о продаже квартиры

До составления договора купли-продажи (ДКП) квартиры стороны имеют возможность оформить предварительный договор (ПД). Он выступает гарантом того, что граждане выполнят свои обязательства по заключению предстоящей сделки. В зависимости от изменений в жизненных обстоятельствах в соглашение можно вносить корректировки либо отсрочить исполнение основного договора.

Для чего нужен и когда заключается

Преддоговор используется как соглашение, подтверждающее намерения граждан заключить основную сделку в будущем. Условия и порядок заключения регламентируется ст. 429 ГК РФ. Подписание такого соглашения требуется по следующим причинам:

  1. При нехватке денег у гражданина для приобретения жилья. В этой ситуации продавец обязуется выжидать определенный период сбора средств, а покупатель в обозначенный срок должен собрать деньги и приобрести квартиру.
  2. Если у граждан отсутствует возможность встретиться для совершения сделки. В этом случае можно заключить ПД и отсрочить подписание ДПК (договора купли-продажи квартиры) либо воспользоваться услугами представителей.
  3. Когда требуется время на сбор документации. На получение некоторых свидетельств потребуется время. К примеру, выписку из Росреестра можно ожидать от 5 до 10 рабочих дней. В этом случае можно заключить преддоговоренность.
  4. По инициативе будущего собственника, который хочет обезопасить себя от приобретения жилья со «скрытыми» собственниками. В соответствии с документом продавцу выделяется определенный срок на сбор справок, подтверждающих отсутствие прочих владельцев квартиры.
Согласно нормам законодательства ПД должен соответствовать ДКП. В преддоговоре приводится описание предмета, обозначаются сроки выполнения и стоимость сделки.

В чем отличия предварительного и основного договора?

Главным отличительным признаком выступает то, что по предсоглашению невозможен переход прав собственности и передача денежных средств. Юридические основания для передачи жилья отсутствуют. Также выделяются следующие различия:

  1. В преддоговоре не требуется детального описания предмета. Часто указывают только адрес. При желании можно обозначить общую и жилую площадь квартиры, количество комнат и прочее.
  2. В ПД обозначается стоимость недвижимости, но окончательные расчеты не проводятся при его подписании. Можно лишь закрепить в письменном виде передачу аванса либо задатка.
  3. По умолчанию срок действия преддоговора составляет 1 год. По истечению данного срока можно признать договоренность недействительной либо расторгнуть ее в суде. Срок действия ДКП не ограничивается законодательством. Он считается завершенным после того, как будут выполнены обязательства.
  4. ПД не потребуется нотариально заверять в обязательном порядке, в отличие от некоторых форм основного соглашения. ДКП в определенных ситуациях требует обязательной регистрации в нотариальной конторе. К примеру, если жилье приобретается у несовершеннолетнего либо лишенного дееспособности гражданина, а также при продаже недвижимости, находящейся в долевой собственности. 
Можно предусмотреть некоторые гарантии. К примеру, выплату аванса либо задатка в счет стоимости жилья.

Кто может составить преддоговор?

Часто граждане самостоятельно составляют ПД. Но чтобы документ был юридически значимым, потребуется соблюсти требования ст. 429 ГКРФ. Также за помощью можно обратиться к нотариусу. Регистрация в нотариате и Росреестре не нужна.

Место заключения

Подписать соглашение можно даже у себя дома, не привлекая к помощи профессионалов. Это самый дешевый, но вместе с тем самый опасный способ предварительной договоренности.

Если в документе обнаружится ошибка либо неточность, то его признают недействительным. Для оформления ПД рекомендуется заручиться помощью юриста.

Для написания преддоговора можно обратиться к нотариусу. Он поможет не только правильно составить документ, но и проверит дееспособность, добровольные намерения участников.

Можно обратиться в агентство недвижимости. Но стоит иметь в виду, что работа риэлторов заключается в продаже жилья, поэтому в приоритете будут интересы продавца. В таких договорах гарантом исполнения договоренности является аванс, вернуть который практически невозможно.

Обязательность оформления

Подписание преддоговора проходит на добровольной основе. Чаще он необходим гражданам, приобретающим недвижимость с использованием ипотечного займа. Кредитные учреждения требуют от заемщиков письменное свидетельство, подтверждающее его намерения приобрести объект недвижимости. Поэтому в случае отказа от предварительной договоренности продавец может потерять покупателя.

Регистрация

В связи с тем, что документ не является основанием для перехода прав собственности, его регистрация не потребуется. Достаточно подписания продавцом и покупателем.

Какая документация нужна для оформления?

При оформлении соглашения перечень документации является стандартным. Участникам потребуется подготовить следующие свидетельства:

Наличие полного пакета документации минимизирует риски будущего собственника и обеспечит сделке полную прозрачность для каждой из сторон. 

Рекомендации по оформлению договора

После оформления преддоговора продавец и покупатель в будущем обязаны заключить договоренности для приобретения недвижимости. По содержанию оба этих документа должны соответствовать друг другу. Без специальных знаний понять юридические тонкости сложно. Часто граждане путаются в понятиях ПД и протокола о намерениях. Подписание последнего свидетельствует о том, что стороны собираются в дальнейшем оформить соглашение, не влекущее юридических последствий.

Чтобы преддоговор обрел юридическую значимость, потребуется соблюдение следующих параметров:

  1. В шапке указывается название соглашения «Предварительный договор».
  2. В тексте указываются сроки оформления ДКП.
  3. В одном из разделов должны присутствовать условия, которые будут являться составной частью договора купли-продажи.

По структуре документ должен включать в себя разделы с положениями основного и предварительного договоров. В блоке со сведениями из ДКП обозначаются намерения сторон по оформлению сделки и ее стоимость.

В другом блоке прописываются следующие данные:

  • Дата подписания основного договора.
  • Порядок подготовки документации.
  • Методы обмена информацией, которые должны использовать граждане для оповещения о готовности к ее заключению.
  • Ответственность при нарушении условий ДКП.
  • Прочие важные условия, определяемые сторонами как существенные.

Правила оформления

При написании текста необходимо руководствоваться требованиями ст.429 ГК РФ и соблюсти положения основного ДКП. Соглашение должно состоять из определенных разделов:

  1. Наименование: «Предварительный договор» с местом и датой подписания.
  2. В преамбуле указываются паспортные реквизиты и адреса по прописке и проживанию. Обозначаются данные для контактов (номера мобильных, электронный адрес).
  3. В предмете продавец и покупатель подтверждают намерение подписать ДКП на приобретение жилья в будущем (ст.554 ГК РФ). Также потребуется обозначить некоторые характеристики квартиры: ее адрес, площадь, кадастровый номер, количество комнат.
  4. Далее указывается стоимость жилья, которая не должна отличаться от суммы сделки по ДКП. Заключение предсоглашения не является основанием для полного либо частичного исполнения обязательств по уплате стоимости квартиры.
  5. При передаче задатка данный пункт включается в договор.
  6. В заключительной части указываются условия расторжения договоренности, обязательства сторон по несению финансовых расходов, сопровождающих сделку, методы решения разногласий, количество экземпляров и прочее.
Светлана Анохина
Светлана Анохина
Юрист по вопросам жилищного права
Если помимо продавца на момент заключения ПД в жилье зарегистрированы иные лица, то потребуется обозначить их паспортные реквизиты и сроки снятия с регистрационного учета. При наличии граждан, прописанных в квартире, но не участвовавших в ее приватизации с предоставлением данного права покупателю, их перечень также указывается (ст. 558 ГК РФ).

Разновидности ПД

Как и другие виды договоров, преддоговор по форме не регламентируется на законодательном уровне. Документ должен содержать реквизиты сторон и основные характеристики объекта недвижимости. Также можно указать дополнительные условия, в зависимости от жизненных обстоятельств. 

Образец договора с задатком

Задатком считаются средства, переданные продавцу недвижимости в счет погашения полной ее стоимости. Данные средства служат гарантией исполнения обязательств будущим собственником. Их выплата осуществляется по договоренности и не является обязательным условием оформления ПД.

Если условия договоренности аннулируются до их исполнения либо не могут быть соблюдены, то задаток возмещается в полной сумме. 

Если сделка срывается по вине покупателя, задаток не возвращается. Когда виновником является продавец, то в соответствии со ст. 381 ГК РФ с него взыскивается двойная сумма. Также пострадавший вправе потребовать компенсации убытков.

Скачать Соглашение о задатке (образец)

Образец без задатка

Если выплата задатка не предусмотрена условиями сделки, то можно воспользоваться следующим образцом.

Скачать Договор без задатка (образец)

Приобретение квартиры у застройщика

В данном случае преддоговор заключается с юридическим лицом. Подписание становится возможным после сдачи дома в эксплуатацию. Застройщик должен предъявить свидетельство, подтверждающее право собственности на недвижимость. Образец бланка представлен далее.

Если выплата задатка не предусмотрена условиями сделки, то можно воспользоваться следующим образцом.

Скачать пример ПД с застройщиком

Если квартира приобретается по ипотеке

В данном случае от кредитной организации потребуется получить согласие на заключение преддоговора. Иначе сделка может сорваться. При отсутствии одобрения от банка в документе потребуется обозначить последствия, к которым способен привести отказ в выдаче кредита.

Чтобы минимизировать финансовые риски, кредитные организации настаивают на оформлении предварительной договоренности и ее регистрации в нотариате. При наличии задатка обязательно прописываются условия его возврата.

Скачать пример ПД с ипотечным займом

Период действия преддоговора

По умолчанию период его действия составляет 1 год с момента подписания (ст. 429 ГК РФ). В документе его прописывать не требуется. Рекомендуется обозначить период, по истечении которого сделка должна совершиться. 

После того, как граждане подпишут основной договор, предварительный теряет свою юридическую значимость.

При изменении жизненных обстоятельств стороны могут внести изменения. Для этого потребуется составить дополнительное соглашение, которое подписывается каждым участником.

Риски сторон

Подписание преддоговора обязывает продавца в будущем передать право собственности на жилье покупателю за определенную сумму. Если кто-либо откажется от выполнения обязательств пострадавший участник вправе потребовать возмещения ущерба и завершения сделки в судебном порядке (п.5 ст. 429 ГК РФ). Также стороны рискуют суммой задатка.

Когда ПД можно расторгнуть?

Участник вправе расторгнуть действующее соглашение в следующих случаях:

  • По истечению срока, обозначенного в документе, участники не совершили никаких действий для заключения ДКП.
  • Если в тексте обнаружены ошибки или какие-либо положения понимаются двояко.
  • Добровольный отказ от исполнения преддоговора каждой из сторон с формированием соглашения о расторжении.
  • Аннуляция одной из сторон при наличии согласия другого участника договоренности.

Следует внимательно относиться к предварительной договоренности, так как он налагает на каждого участника ряд обязательств. Их соблюдения другой участник соглашения может потребовать в добровольном либо принудительном порядке (через суд).

Обладает ли преддоговор юридической значимостью?

Данный документ обладает юридической силой и влечет правовые последствия. При этом неважно заверялся он в нотариате или нет.

Подписанием предсоглашения продавец и покупатель налагают на себя обязательства по заключению сделки. Но изменение жизненных обстоятельств может стать причиной отказа граждан от своих планов.

Далее события могут развиваться следующим образом:

  1. ПД становится недействительным по истечении периода действия, если ни одна из сторон не потребовала заключения ДКП. Также участники по взаимному согласию вправе продлить период действия соглашения.
  2. Если период действия договоренности не истек, но участники отказались от дальнейшего оформления сделки. Задаток возвращается покупателю, что оформляется соглашением о расторжении.
  3. Один из участников в письменной форме оповещает другого о намерении аннулировать договоренность. Инициатору необходимо подготовиться к финансовым потерям. Также не исключены судебные разбирательства и исполнение договорных обязательств в принудительном порядке.

Отказ от договоренности

Отказаться от заключения ПД можно на стадии его подписания. Дальнейший отказ от исполнения обязательств либо внесение корректировок в документ допускается путем оформления дополнительного соглашения. Его должен подписать как продавец, так и покупатель.

Возврат денег

Практика показывает, что при срыве сделки по вине продавца в большинстве случаев задаток в полном размере возвращается покупателю. Договориться о возмещении ущерба в двойном размере без суда не получится. Если потерпевший докажет, что неисполнение обязательств обернулось финансовыми и моральными потерями, то суд обяжет продавца выплачивать компенсацию.

Вопросы юристу

Вопрос эксперту
Заключили у нотариуса преддоговор с указанием конечной цены. Можно теперь при заключении ДКП изменить цену?
Да, можно. Это делается по обоюдному согласию обеих сторон. В данном случае не будет лишним сделать допсоглашение к предварительному ДКП.
Нужно ли предварительный ДКП квартиры подвергать государственной регистрации?
Нет, не нужно. Можно лишь выбирать лишь форму оформления: простую письменную или нотариальную.
Имеет ли юридическую силу предварительный договор?
Однозначно, да. При этом в нем должны быть прописаны все значимые условия продажи: цена, лица, заключащие договор и т.д.

Для ознакомления с основными требованиями по оформлению предсоглашения можно посмотреть видео:

В некоторых случаях оформление ПД является неотъемлемой частью сделки. Например, если жилье приобретается у несовершеннолетнего либо при использовании ипотечного займа. Чтобы защитить свои интересы в качестве обеспечения рекомендуется предусмотреть выплату задатка. В этом случае участники вправе претендовать на его возврат. Если же продавцу перечислен аванс, то на его возврат рассчитывать не стоит.

Оцените статью
Договор купли-продажи квартиры
Добавить комментарий

Заключили у нотариуса преддоговор с указанием конечной цены. Можно теперь при заключении ДКП изменить цену?
Да, можно. Это делается по обоюдному согласию обеих сторон. В данном случае не будет лишним сделать допсоглашение к предварительному ДКП.
Нужно ли предварительный ДКП квартиры подвергать государственной регистрации?
Нет, не нужно. Можно лишь выбирать лишь форму оформления: простую письменную или нотариальную.
Имеет ли юридическую силу предварительный договор?
Однозначно, да. При этом в нем должны быть прописаны все значимые условия продажи: цена, лица, заключащие договор и т.д.