При продаже квартиры бывший собственник обязан уплатить НДФЛ в бюджет страны. Но при определенных условиях можно избежать данного обязательства. В соответствии с ФЗ РФ №210 от 26.07.2019 г. уменьшается минимальный период обладания недвижимым объектом. Если собственник продает жилое помещение, которым владеет не меньше 3-х лет, то уплачивать налог не придется.
Ставка налогообложения в 2023 году
С начала текущего года начала действовать прогрессивная ставка налогообложения при продаже жилого помещения. Если квартира продана за 5 млн. руб. и больше, то НДФЛ увеличивается до 15%. Если сумма сделки меньше, то в бюджет страны придется перечислить 13% с полученного дохода.
Чтобы рассчитать сумму к уплате потребуется выполнить следующие действия:
- Узнать, с какой стоимости будет взиматься налог. Для этого необходимо посетить официальный ресурс Росрееста и найти кадастровую стоимость жилья. Данная сумма перемножается на понижающий коэффициент 0,7.
- Полученный результат потребуется сравнить со стоимостью жилплощади по договору. Налог взимается с большей суммы.
- Далее из кадастровой либо фактической стоимости квартиры следует вычесть полагающийся налоговый вычет, а полученный результат умножить на 13% (либо 15%). Это и будет сумма к уплате.
То есть, налог начисляется не на всю цену, за которую приобретено жилье, а только на сумму, превышающую установленные законодательством пределы.
Вместо налогового вычета для занижения налогооблагаемой базы можно учитывать затраты на приобретение жилого объекта и уплату процентов по ипотечному займу. Например, если жилое помещение приобретено за 2 млн. руб. по ипотеке, сумма процентов по которой составила 400 тыс. руб. и продается за 4 млн. руб., то НДФЛ рассчитывается следующим образом:
(4 млн. руб. — 2 млн. руб. — 400 тыс. руб.) х 13% = 208 тыс. руб.
Подсчет минимальных сроков владения
В соответствии со ст.217.1 НК РФ устанавливаются минимальные сроки владения недвижимыми объектами. Если со дня регистрации права владения в Росреесте до продажи жилого помещения такой срок не истек, то продавец обязан уплатить НДФЛ.
Если жилплощадь была куплена до начала 2023 года, то продать ее без уплаты налога можно минимум через 3 года. При приобретении жилого помещения после 01.01.2023 года минимальный период владения не должен быть меньше 5 лет. Такое требование распространяется и на квартиры, полученные по ДДУ (договор долевого участия в строительства многоквартирного дома), то есть новостройки либо приобретенные на рынке вторичного жилья.
Но существуют и определенные исключения. Для унаследованного, подаренного жилья, для приватизированных квартир либо переданных по договору на пожизненное обеспечение с иждивением сохраняется 3-летний срок владения, по истечении которого недвижимость продается без уплаты НДФЛ. Также в соответствие с Письмом Минфина РФ №03-04-05/15558 от 03.03.2020г. При реализации единственной жилплощади также учитывается период владения 3 года, не зависимо от даты покупки квартиры.
Как платится налог
Декларацию 3-НДФЛ, подтверждающую доход физлица, следует сдать в фискальный орган до 30 апреля следующего года. Направить документ в налоговую по месту проживания можно следующими способами:
- Электронно через официальный ресурс ФНС либо систему Госуслуги.
- При личном обращении в отделение налоговой инспекции.
- Заказным письмом с описью вложенной документации.
Воспользоваться электронным порталом государственных услуг для подачи декларации можно при наличии электронной подписи.
Срок уплаты налога
Согласно со п.4 ст.228 НК РФ НДФЛ с продажи недвижимого объекта подлежит уплате не позже 15 июля года, следующего за годом совершения сделки.
Если бывший хозяин не направил декларацию и не уплатил НДФЛ, на него накладываются штрафные санкции. Их размер составляет 5% от суммы, не перечисленной в бюджет. При этом штраф не будет меньше 1 тыс. руб. и больше 30% от суммы налога.
За несвоевременную отправку декларации и отсутствие уплаты налога с неплательщика взыскиваются пени. Они начисляются за каждый просроченный день.
Жилье, не облагаемое налогами
Продавцу не придется перечислять в бюджет страны деньги в 2023 году, если продаваемая жилплощадь отвечает одному из представленных требований:
- Если право владения жилой недвижимостью зарегистрировано в Росреестре до начала 2016 года.
- Жилплощадь досталась по наследству. В этом случае срок отсчитывается со дня смерти наследодателя. День открытия наследства и внесения изменений в реестр собственников не учитывается.
- Квартира приобретена по дарственной от близкого родственника (родителей, брата, сестры, ребенка, бабушки, дедушки).
- Если жилье передано в 2016 году по дарственной от прочих родственников (тети, дяди, племянников, отчима, мачехи и прочее).
- Жилплощадь приватизирована либо используется по соглашению ренты. В такой ситуации срок начинает отсчитываться со дня регистрации права владения.
Льготы на НДФЛ при реализации жилья
Чтобы понизить сумму перечисления в бюджет можно применить имущественный вычет. Его максимальная сумма в 2023 году равняется 1 млн. руб. Данную льготу можно использовать при реализации квартиры, дома, комнаты, дачи, земельного участка либо доли в недвижимом объекте.
Заменить данную льготу можно фактическими и документально подтверждаемыми затратами, вызванными приобретением жилого помещения. Продавец может выбрать наиболее выгодный для себя вариант.
Если реализуется жилое помещение, состоящее в долевом владении, то сумма имущественного вычета делится между всеми собственниками пропорционально размерам долей. В случае совместного владения собственникам потребуется договориться между собой о разделе суммы вычета.
Если затраты на покупку жилища превысили доход, вырученный от его реализации, то уплачивать налог не придется. Потребуется лишь отправить декларацию.
Задействовать налоговый вычет можно раз в год. Если за данный промежуток продано несколько недвижимых объектов, то вычет применяется к одному из них.
Продажа жилья без налога
При соблюдении законодательно зафиксированных минимальных периодов владения не потребуется уплачивать НДФЛ. В 2023 году для этого должны выполняться один либо несколько следующих критериев:
- Если реализуется единственная жилплощадь, право владения которой зарегистрировано более 3 лет назад. При оформлении сделки продавец не должен владеть другой жилой недвижимостью.
- Если новое жилье приобретено на протяжении 90 дней до реализации имеющейся квартиры. В такой ситуации минимальный период владения продаваемым жильем составляет 3 года.
- При реализации жилплощади, приобретенной до 2016 года.
- В случае приобретения жилья по наследству либо по дарственной от близкого родственника отсчитывается 3-летний период. При этом не учитывается наличие другого жилого помещения, имеющегося в собственности.
Законодательством зафиксировано 2 минимальных срока, по истечении которых можно реализовать жилплощадь без уплаты налога – 3 и 5 лет. Если отсутствует возможность выжидать такое количество времени, то сумма НДФЛ может быть уменьшена благодаря имущественному вычету. Его можно использовать не более 1 раза на протяжении года.
В видео рассказывается о том, какой размер налог придется уплатить с продажи квартиры в 2023 году, и как можно законно избежать уплаты налога при продаже жилого помещения:
