При купле-продаже недвижимости участники могут договориться о выплате аванса либо задатка. Для этого необходимо составить соответствующее соглашение, которое свидетельствует о том, что контрагенты намерены совершить сделку в будущем.
Чем аванс отличается от задатка?
На законодательном уровне понятие «аванс» не установлено. На основе сложившейся практики принято считать, что при покупке жилья аванс передается продавцу в качестве предоплаты. Если сделка срывается, то он возвращается в полной сумме покупателю.
Уплата и возврат задатка регулируется ст.380 ГК РФ, поэтому для покупателя он более предпочтителен:
- Выплата задатка обязывает каждого участника сделки выполнять обязательства по договору. Соглашение о выплате задатка по своим условиям не должно отличаться от основного ДКП. Если достигнута договоренность о выплате аванса, то условия могут отличаться.
- По соглашению контрагентов задаток возвращается покупателю, если выполнить обязательства не представляется возможным.
- Если виновником в срыве сделки является покупатель, то деньги ему не возвращаются. Продавец за неисполнение своих обязательств возвращает покупателю задаток в двойном размере.
- В случае разрыва договорных отношений по вине одного из участников он обязан компенсировать убытки, понесенные контрагентом с учетом суммы задатка.
Различия между задатком и авансом состоят в юридических последствиях, наступающих в случае, если один из участников не сможет выполнить своих обязательств. Выплата задатка регулируется законодательными нормативами, в отличие от аванса.
В этом видео рассказывается о том, в чем состоит разница между авансом и задатком, и что выбрать в случае покупки квартиры:
Что такое аванс в случае приобретения жилья?
Выплата аванса при покупке квартиры обозначает, что покупатель намерен приобрести недвижимость в ближайшее время. После получения денег продавец может снимать жилье с продажи и ожидать в установленные сроки окончательных расчетов.
Чтобы процесс передачи денег имел юридическую значимость, рекомендуется заключить письменную договоренность. В документе следует обозначить основные условия ДКП и прочие существенные положения.
Рекомендации по оформлению соглашения
Случаются ситуации, когда участники сделки не могут сразу подписать основной ДКП. Требуется время на получение денег для расчетов либо подготовку документации.
Существует 2 способа документального оформления передачи средств в качестве аванса:
- Стороны подписывают предварительный ДКП, в одном из положений которого обозначено намерение покупателя передать продавцу часть денег за жилье в качестве аванса.
- Можно заключить отдельное соглашение и предусмотреть в нем принципы передачи денег в качестве предоплаты и обязательства участников.
Количество экземпляров такого соглашения должно соответствовать числу его участников.
Получение аванса должно подтверждаться еще и распиской. Ее пишет покупатель и указывает реквизиты соглашения о предоплате, которое является основой передачи денег.
Что нужно указать в договоре?
Письменное соглашение о предоплате оформляется в письменной форме и не требует нотариального заверения. В документе должны присутствовать следующие сведения:
- Дата и место оформления.
- Сведения об участниках соглашения (ФИО, паспортные реквизиты, адресные данные).
- Ссылки на ст.330 и ст.421 ГК РФ, как на законодательные акты, в соответствии с которыми заключается договоренность.
- В качестве предмета соглашения выступает обязательство контрагентов заключить в дальнейшем ДКП на квартиру.
- Описание жилья, за которое вносится предоплата (размеры, адрес, стоимость, количество комнат, наличие мебели и прочее).
- Сумма переданных средств (не больше 1-2% от цены жилья) с указанием на то, что они являются частью стоимости квартиры, предусмотренной по договору.
- Сроки и условия подписания основного ДКП (если он отсутствует, то соглашение на предоплату действительно на протяжении года).
- Реквизиты правоустанавливающей документации на жилплощадь.
- Права и обязательства контрагентов.
- Условия, предусматривающие возврат полученной суммы покупателю.
- Персональные данные об участниках соглашения и реквизиты для перечисления денег.
- Подписи сторон.
Если собственниками продаваемой квартиры являются несколько граждан, то каждый из них должен подписать соглашение. Допускается наличие подписи одного человека, если он представляет интересы продавцов по доверенности, заверенной в нотариате.
Образец
Образец договора на выплату аванса (Word)
Форма расписки
Оформляется расписка продавцом недвижимости после получения предоплаты. В документе указываются следующие сведения:
- Дата и место написания.
- Название «Расписка».
- ФИО, паспортные реквизиты, адреса лиц, участвующих в сделке.
- Сумма предоплаты и реквизиты договора на передачу средств.
- Сведения об отсутствии у сторон нареканий.
Текст документа пишется от руки. Такой способ написания позволяет провести экспертизу почерка при возникновении спорных вопросов.
Бланк расписки
Бланк расписки о получении денег за квартиру (Word)
Последовательность действий
Юристы советуют придерживаться следующего порядка действий для передачи предоплаты за квартиру:
- Для начала стоит проверить продавца и удостовериться в том, что он владеет жильем, которое хочет продать. Если сделка проходит через риэлтора, то рекомендуется проверить и его. Но лучше пообщаться с продавцом напрямую.
- Обговорить с продавцом либо его доверенным лицом условия передачи предоплаты.
- Оформить соглашение о передаче денег. Лучшим решением будет обращение к нотариусу. Он может составить договор и заверить его. Это потребует определенных трат, но минимизирует возможность возникновения проблем.
- Отдать деньги продавцу и взять с него расписку в их получении.
К процессу передачи денег лучше привлечь свидетелей. Их ФИО и паспортные реквизиты потребуется обозначить в расписке, которую они также должны подписать.
Пакет документации
Для совершения сделки продавцу потребуется подтвердить факт владения недвижимостью. Для этого следует подготовить следующие свидетельства:
- Гражданский паспорт.
- Выписку из ЕГРН.
- Правоустанавливающую документацию на объект недвижимости.
- Если интересы продавца представляет третье лицо, то потребуется доверенность, заверенная в нотариате и гражданский паспорт.
- Техпаспорт на квартиру.
- Выписку из домовой книги.
- Справку из ЖКХ об отсутствии задолженностей на услуги.
Основной пакет документации готовит продавец. От покупателя потребуется лишь гражданский паспорт.
Затраты
В данном случае потратиться придется лишь на услуги нотариуса. За оформление договора и его заверение он может запросить сумму в пределах от 2 до 10 тыс. руб.
Сроки
В договоре потребуется обозначить срок, на который вносится предоплата. В среднем он составляет 2 недели. За это время покупатель проверит продавца и подготовит деньги для основной сделки. На протяжении данного времени продавец не может продать жилье, иначе ему придется вернуть деньги.
Важные особенности соглашения
На протяжении определенного периода времени продавец должен выписать из продаваемой квартиры всех членов семьи. Данное положение обозначается в договоре. Следует учитывать наличие несовершеннолетних детей. Если они состоят в долевой собственности, то для совершения сделки потребуется разрешение от органов опеки.
Если кто-либо из контрагентов состоит в супружеских отношениях, то от супруга потребуется получить заверенное в нотариате письменное согласие на проведение сделки. Отсутствие такого документа может служить основанием для признания договоренности недействительной, если супруг обратится в суд.
Возврат аванса при срыве сделки
По мнению большинства юристов, аванс должен быть возвращен покупателю в полной сумме, если стороны не могут подписать ДКП. В противном случае получение денег может расцениваться, как незаконное обогащение в соответствии с п.1 ст. 1102 ГК РФ. Часто в соглашении прописываются следующие условия возврата:
- При отказе покупателя от подписания договора купли-продажи квартиры предоплата остается у продавца. Исключение составляют случаи, когда покупатель обнаружил в квартире недостатки, которые продавец не может устранить.
- Если от сделки отказывается продавец, то он полностью возвращает аванс покупателю без переплаты, предусмотренной задатком.
Следовательно, передача предоплаты должна сопровождаться оформлением договора и расписки. Так участники подтверждают свое намерение подписать основной ДКП в будущем и защищают свои интересы при возникновении трудностей во время заключении сделки.
